Estimation immobilière, avis de valeur ou expertise : quelle différence et pourquoi cela change tout ?
« Mon voisin a vendu sa maison 350 000 €, donc la mienne vaut au moins autant. »
« Pour acheter la maison que nous avons repérée, il faut que nous vendions la nôtre 400 000 €. »
« Une autre agence nous a annoncé un prix supérieur de 50 000 €. »
Dans notre métier, nous entendons ces phrases presque chaque semaine.
Pourtant, aucune d'entre elles ne permet de déterminer la valeur réelle d'un bien immobilier.
Chez Properties 71 Agency, nous constatons régulièrement une confusion entre estimation immobilière, avis de valeur et expertise immobilière. Trois notions différentes qui poursuivent des objectifs différents.
L'estimation immobilière : une photographie du marché
Une estimation immobilière consiste à déterminer une fourchette de prix cohérente à partir des caractéristiques du bien et de l'état du marché local.
Elle prend notamment en compte :
- la localisation ;
- la superficie ;
- l'état général ;
- les prestations ;
- l'environnement ;
- les ventes récentes comparables ;
- l'offre concurrente disponible.
Une estimation sérieuse ne consiste pas à deviner un prix.
Elle consiste à analyser ce qu'un acquéreur est susceptible de payer aujourd'hui.
L'avis de valeur : un document argumenté
L'avis de valeur va plus loin.
Il s'agit d'un document rédigé qui explique la méthode utilisée pour déterminer la valeur d'un bien.
Ce document est souvent demandé dans le cadre :
- d'une succession ;
- d'un divorce ;
- d'un partage ;
- d'une donation ;
- d'une démarche patrimoniale.
L'avis de valeur repose sur des éléments concrets et justifiables.
Il engage davantage son rédacteur qu'une simple estimation orale réalisée lors d'une visite.
L'expertise immobilière : une démarche encore plus approfondie
L'expertise immobilière constitue le niveau d'analyse le plus élevé.
Elle est généralement réalisée par un expert immobilier qualifié et indépendant.
L'expertise peut être utilisée devant les tribunaux, les administrations, les banques ou les compagnies d'assurance.
Elle s'appuie sur des méthodes reconnues, des calculs détaillés et des références précises.
L'objectif n'est plus simplement de vendre un bien.
L'objectif est d'établir une valeur opposable et argumentée.
Le piège du prix souhaité
La difficulté que nous rencontrons le plus souvent ne concerne ni les surfaces, ni les diagnostics, ni même le marché.
Elle concerne la psychologie.
Beaucoup de propriétaires ne raisonnent pas à partir de la valeur de leur bien.
Ils raisonnent à partir de leur futur projet.
Ils ont repéré une maison plus grande.
Un terrain plus vaste.
Une propriété mieux située.
Et naturellement, ils calculent le prix de vente nécessaire pour financer cet achat.
Le raisonnement est humain.
Mais il n'a malheureusement aucun lien avec la valeur réelle du bien vendu.
Le marché immobilier ne connaît ni les projets personnels ni les besoins financiers des vendeurs.
Il ne connaît qu'une seule chose : ce qu'un acquéreur est prêt à payer.
Pourquoi certaines estimations sont-elles si différentes ?
La réponse est simple.
Certaines estimations cherchent à déterminer un prix de vente réaliste.
D'autres cherchent avant tout à obtenir un mandat.
Annoncer un prix élevé fait plaisir au propriétaire.
Pendant quelques semaines.
Puis viennent les visites sans offre.
Les négociations difficiles.
Les baisses successives.
Et parfois une perte de crédibilité auprès des acquéreurs qui suivent le bien depuis plusieurs mois.
Un bien surestimé devient souvent un bien qui vieillit sur le marché.
Notre méthode chez Properties 71 Agency
Nous avons fait le choix d'une approche différente.
Nos avis de valeur reposent sur le croisement de multiples données :
- ventes réellement enregistrées ;
- biens concurrents actuellement en commercialisation ;
- évolution du marché local ;
- attractivité du secteur ;
- caractéristiques intrinsèques du bien ;
- retours des acquéreurs actifs.
Notre objectif n'est pas de dire au vendeur ce qu'il souhaite entendre.
Notre objectif est de lui fournir l'information la plus proche possible de la réalité du marché.
Parce qu'au final, une maison ne se vend jamais au prix dont le vendeur a besoin.
Elle se vend au prix qu'un acquéreur accepte de payer.
Et c'est précisément dans cet équilibre que réside la réussite d'une vente immobilière.